A la hora de vender un inmueble debemos tener en cuenta una serie de gestiones imprescindibles para no llevarnos sorpresas desagradables en el último momento.
¿Conoces la referencia catastral de tu inmueble? ¿Y el valor catastral? ¿Sabes cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado, y qué sucede con ellos a la hora de vender? ¿estás seguro de que tu inmueble está registrado correctamente en el catastro, o si no figura catastralmente?
En agencia Asturias podemos ayudarte para que no tengas que preocuparte de nada, haciendo las comprobaciones necesarias, y así puedas vender con la seguridad de que todo está correcto.
El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública, que contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
¿Cuándo hay que registrar los inmuebles en el catastro?
El registro del inmueble en el catastro es un trámite obligatorio y gratuito, y al hacerlo, al inmueble se le asigna un código alfanumérico formado por veinte caracteres llamado referencia catastral, que lo diferencia del resto de inmuebles y permite su rápida localización, siendo equiparable al NIF en las personas físicas, pues cada inmueble debe tener una única referencia catastral. La forma más sencilla de conocerla es a través de la Consulta o certificación catastral electrónica, obtenida a través de la Sede Electrónica del Catastro.
La referencia catastral permite la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral, con lo que se sabe con exactitud de qué inmueble se trata, no confundiéndose unos bienes con otros. Además, con la constancia de la referencia catastral se proporciona una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a bienes inmuebles, constituyendo una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el sector inmobiliario.
Debemos hacer este registro en el catastro cuando se hagan nuevas construcciones o rehabilitación, se cambie el uso que se haga del inmueble, si se agrega o divide ese inmueble, en la compra-venta, usufructos y en las variaciones de cuotas de participación en él.
La referencia catastral es uno de los elementos clave dentro del proceso de compra-venta o alquiler de un inmueble ya que debe figurar en toda la documentación y gestiones, en todos los documentos que reflejen relaciones de naturaleza económica o con trascendencia tributaria vinculadas al inmueble, en las escrituras públicas, pero también en los documentos privados y siempre tiene que haber constancia de ella en el Registro de la propiedad***, entre ellos, en la tasación hipotecaria previa a la compra-venta.
¿Qué es el valor catastral y cómo se calcula?
El valor catastral de un inmueble es un valor que se determina objetivamente para cada uno de los bienes inmuebles de un municipio a partir de los datos que existen en el Catastro.
Cada municipio establece el valor que se da a cada bien inmueble en base a una serie de criterios que suelen incluir la localización de ese inmueble, el coste de ejecución de la construcción, su estado de conservación, los valores del mercado, el valor del suelo y otras características que cada municipio puede estipular.
Esta valoración no es individual para cada uno de los inmuebles, sino que se actualiza simultáneamente para todos los que reúnen ciertas características o son de la misma clase dentro de ese municipio. Esta actualización se puede realizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
¿Y el valor de mercado?
El valor de mercado de un bien es el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculación con el vendedor) en una determinada fecha, bajo la hipótesis de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. El valor de cualquier bien puede variar dependiendo de qué sea lo que se pretende estimar.
¿Coinciden siempre el valor de mercado y el valor catastral?
No solo no coinciden, si no que con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. Sin embargo, uno de los problemas que ha habido durante estos años de crisis es que en muchas ocasiones el valor de mercado era inferior al valor catastral.
Los ayuntamientos fueron adaptando los coeficientes catastrales, pero por detrás del mercado, siendo en ocasiones insuficiente para que no se produjera esta irregularidad. Lo que ha llevado a presentar unos cuantos expedientes ante la hacienda pública, con tasaciones periciales contradictorias para demostrar que el valor de venta de los inmuebles era el valor de mercado real por debajo del valor catastral, pero de forma justificada porque el mercado no permitía valores superiores.
Una de las formas más sencillas de saber el valor catastral actual de tu vivienda (recuerda que este valor puede cambiar de un año a otro), es consultar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), donde aparece especificado dicho valor, al ser una de las cifras clave para calcular cuánto debemos pagar por nuestra vivienda; o se puede solicitar esa información a través del Catastro en http://www.catastro.meh.es.
Hay que tener en cuenta que algunos datos son públicos, y cualquier persona puede acceder a la información del inmueble, como la localización, la referencia catastral, la antigüedad, la superficie o la cartografía, sin embargo, otros datos están protegidos y solamente el titular tendrá acceso a información de carácter más personal, como el nombre, apellidos, razón social y el valor catastral de ese inmueble.
¿Necesitas ayuda con este u otros trámites relacionados con la compra-venta de tu vivienda? ¡Consúltanos sin compromiso!
